Ипотека: отличия российской и американской моделей

Российские банки постепенно идут навстречу заемщикам, совершенствуя ипотечные программы, отказываясь от первоначального взноса, необходимости поручительства, справок по форме НДФЛ. Средства массовой информации наперебой расхваливают преимущества и юридическую безопасность ипотеки, часто ссылаясь при этом на зарубежный опыт. В пример приводятся США, где путем ипотеки приобретается две трети всего жилья, а россияне, дескать, еще не почувствовали, как же это выгодно – жить в долг. Наши соотечественники не привыкли загадывать так надолго.

Самый востребованный американцами вид жилищной ипотеки – займы на 30 лет. Краткосрочное кредитование пользуется меньшей популярностью. Процентная ставка по кредиту в Соединенных штатах в среднем 6%. Взятый кредит несложно рефинансировать и погашать на более выгодных условиях. Если заемщик терпит финансовый крах, его недвижимость переходит в собственность банка. По прошествии семи лет кредитная история гражданина начинается заново, и все это время он находится под бдительным наблюдением кредитных бюро.

Размер процентной ставки ипотечного кредитования в США напрямую связан с учетной ставкой Федеральной резервной системы. Ее повышение год назад послужило причиной подорожания кредитов и дестабилизировало ситуацию на рынке недвижимости.

В России сегодня средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 12%. Поэтому желающих получить его не так много; а те, кто уже воспользовался кредитом – стремятся погасить займ как можно быстрее.

Какое жилье продается в кредит?

Россияне должны выбирать, на каком (первичном или вторичном) рынке им приобрести недвижимость. Купив квартиру в доме на стадии котлована, можно реально сэкономить до трети ее общей стоимости, а это немало. Но ипотечные банки не особенно желают связываться с недостроем и неохотно кредитуют покупку квартир в возводимом жилье.

В большинстве западных стран жилье предлагается на продажу уже готовым, поэтому понятия «первичный» и «вторичный» рынок в той же Америке не так диаметрально различаются, как в России.

Наш гражданин может заключить договор долевого участия в строительстве и сэкономить, не прибегая к услугам ипотеки. Добыть деньги частным образом, оплачивать в три приема и спокойно ожидать окончания строительства. Такой вариант для многих весьма привлекателен: пусть и нет возможности вселиться сразу, зато не переплачиваешь до 200% стоимости.

У американских покупателей такой возможности просто нет. Вероятно, если бы она была, – общее количество ипотечных кредитов было бы меньше.

Наблюдается многочисленные сходства в требованиях, предъявляемых к заемщику кредитными организациями России и США. Это, в первую очередь, документы, подтверждающие доходы и финансовую состоятельность. Играет роль возраст, наличие статуса постоянного резидента США, место проживания, вид деятельности, семейный и социальный статус. Практически, та же ситуация, что и в РФ.

Как начиналась российская ипотека?

Изначально российская ипотечная система базировалась на американской модели. Поэтому неудивительно, что ипотечные программы двух стран очень похожи между собой. Но в своем развитии ипотека в России сильно отстает от американского варианта, у которого более давняя история. Это отчетливо просматривается и в объемах выданных кредитов, и в количестве рефинансированных, и в доступности ипотечного кредитования для граждан.

Основной причиной, препятствующей развитию ипотеки в России, по мнению специалистов финансового рынка, являются требования к заемщикам иметь доход, значительно превышающий их заработки. Это относится не только к отдаленным регионам, но и к таким благоприятным местам проживания, как Москва и Санкт-Петербург.

Где же решение?

Все чаще взгляды экспертов и специалистов рынка недвижимости обращаются к немецкой модели ипотеки, которая базируется на самостоятельном накоплении заемщиком первоначального взноса (кредитование начинается только после этого). Применение немецкого опыта может стать возможным после принятия в России закона о стоительных сберегательных кассах (ССК). Такая схема более либеральна в отношении необходимого уровня доходов потенциального заемщика, а процентная ставка даже ниже, чем в американском варианте.

Уже сейчас специалисты думают о том, как адаптировать немецкую практику под нужды отечественного рынка. Например, они предлагают вести поиск и предоставление необходимого жилья также через ССК, вместо того, чтобы просто выдавать ссуду.

Прогнозировать, как сработает на нашем рынке эта программа, пока сложно. Но понятно одно: без серьезной государственной поддержки ССК не смогут успешно конкурировать с ипотекой. Кризис 1990 года отбил охоту у наших сограждан вкладывать свои кровные в различные фонды и кассы. Тем более, если им будут пытаться навязать конкретные квартиры, а не просто выдадут кредит. Поэтому, хотя вариант с ССК и рассматривается, как способ приобретения недвижимости в будущем, принимать его всерьез пока еще рано.

Крыша дома твоего

Главное отличие американской и нашей «родной» ипотеки – в отношении к неплательщикам. Законами штатов предусматривается выселение таких банкротов «на улицу». В реальности таких случаев очень мало, все решается на местном уровне, и бедолагам предоставляют дешевое, но вполне сносное, муниципальное жилье.

Российскими законами также предусмотрено предоставление альтернативного жилого помещения. Но на практике осуществить это очень сложно: квартиры для этих целей просто отсутствуют у нас в стране. Все получается в лучших российских традициях: закон хороший, но он не исполняется.

Вот и выходит, что резидент США, выселяемый за неуплату кредита, при любом развитии ситуации получает приличное муниципальное жилье. А гражданин России вступает в ипотеку только затем, чтобы стать владельцем рядового жилого помещения, сравнимого с муниципальным, и в течение многих лет выплачивать за него огромные проценты.

По всей видимости, в этом и состоит главное отличие российской и американской ипотеки на сегодняшний день, и в этом причина огромной разницы в количестве ипотечных сделок по покупке жилья в кредит.

Возможно, вам будет интересно:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *